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22 novembre 2017 14:39:31
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La SCI en espagne

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La SCI ou Société Civile Immobilière

Pour bénéficier de certaines mesures fiscales, successorales ou légales, il peut être intéressant d’acquérir ou de gérer un bien immobilier via une SCI (une Société Civile Immobilière). La SCI sera alors le propriétaire du bien immobilier, et vous, le propriétaire (ou copropriétaire) de cette société. Présentation de la SCI pouvant être utilisé aussi bien pour l’acquisition d’une résidence principale que dans le cadre d’un investissement immobilier.

En droit des affaires français, une société civile immobilière (SCI) est une société civile, qui a un objet immobilier. Elle est parfois également nommée Société de Gestion Immobilière. Elle ne saurait être confondue avec la société civile de placement immobilier (SCPI). Elle fait partie des sociétés civiles de patrimoine, qui regroupent les SCI et les sociétés de portefeuille (de gestion de valeurs mobilières).

Le recours à une SCI permet la détention d'un bien immobilier par plusieurs personnes et peut faciliter la transmission du bien.

En droit des affaires français, une société civile immobilière (SCI) est une société civile, qui a un objet immobilier. Elle est parfois également nommée Société de Gestion Immobilière. Elle ne saurait être confondue avec la société civile de placement immobilier (SCPI). Elle fait partie des sociétés civiles de patrimoine, qui regroupent les SCI et les sociétés de portefeuille (de gestion de valeurs mobilières).

Le recours à une SCI permet la détention d'un bien immobilier par plusieurs personnes et peut faciliter la transmission du bien.

Les statuts de la société peuvent être rédigés par un acte sous seing privé ou par un acte authentique1. La SCI a une durée de vie limitée prévue dans ses statuts d'origine. Le Code civil dispose par ailleurs que cette durée ne peut être supérieure à 99 ans. Quant à une éventuelle prorogation elle ne peut être décidée que par un accord entre associés, tant que la SCI existe.

Le capital d’une SCI est appelé capital social, ce capital a une influence non négligeable sur la fiscalité, si bien que la nature même du capital va être définie par les objectifs de la SCI. La valeur des parts sociales est égale à l’actif social (les immeubles de la SCI) moins les dettes sociales (emprunt bancaire ou compte courant).

On parle de capital social faible si le montant de l’actif net social est faible, c'est-à-dire lorsque la société a recouru à un emprunt pour acquérir les immeubles. À l’inverse, on parle de capital social fort lorsque l’actif net social est élevé, c’est-à-dire lorsque la société ne s’est pas endettée pour acquérir ses immeubles.

Le capital peut prendre une forme variable. Dans ce cas, le montant du capital minimum et maximum est déterminé dans les statuts. L'avantage est que ce dernier peut varier dans la limite de ces deux chiffres sans qu'il n'y ait de quelconques formalités à accomplir. La modification du capital dans ces conditions n'entraîne pas la publication d'une annonce légale ni de modification des statuts. Les nouveaux associés (non fondateurs) peuvent aussi conserver l'anonymat et ne pas figurer dans les statuts.

 

Avantages

·       C'est une bonne solution pour éviter les blocages pouvant naître de l'indivision, dans la mesure où le désaccord des associés n'empêche pas le(s)gérant(s) de la SCI de prendre les décisions nécessaires à la bonne gestion du patrimoine.

·       Elle confère un avantage fiscal pour la transmission des parts, dans la mesure où - contrairement à l'immobilier détenu en direct, où seule la valeur « brute » est prise en compte - elle autorise la déduction d'un éventuel endettement pour déterminer la valeur de l'actif net qui sera l'assiette du calcul des droits de mutation.

·       Elle offre un avantage patrimonial car contrairement à un bien immobilier qui ne peut être transmis par tranche, une SCI peut être donnée partiellement sous forme de donation de parts sociales. Cette procédure, si elle est étalée dans le temps, permet de bénéficier des abattements disponibles dans le droit français pour les dons faits du vivant du donateur2, et ainsi d'éluder ou de minorer les droits de succession. De plus, la très grande liberté laissée par le législateur dans la rédaction des statuts de la société permet au donateur de garder le contrôle de la société avec très peu de capital en s'instituant gérant inamovible.

·       Elle peut constituer une protection contre ses créanciers personnels (en raison de l'absence de facilité de revente des parts).

·       Elle peut permettre une alternative à la gestion classiquement lourde des biens immobiliers d'un incapable (gestion libre par le gérant dans la limite de l'objet social).

 

Inconvénients

·       Les associés d'une SCI sont responsables indéfiniment des dettes3 de la société sur leurs biens propres. Ainsi un créancier peut se retourner contre les associés pour le paiement des dettes, mais seulement après avoir vainement discuté celles-ci dans le patrimoine de la société. La responsabilité étant illimitée, mais non solidaire, les associés ne seront tenus des dettes dont la société ne peut s'acquitter qu'en proportion de leur participation dans le capital social. Attention donc aux associés incapables juridiquement (dont les mineurs).

·       Pour que les éventuelles conséquences fiscales produisent tous leurs effets il faut veiller à ce que la SCI ait une réalité et réponde à de nombreuses obligations : juridiques, comptables et fiscales (Assemblée Générale annuelle, publication des comptes…), ce qui n'est pas sans conséquences en termes de coût.

·       Le recours à une SCI doit faire l'objet d'une réflexion poussée en amont de l'opération considérée, auprès d'un spécialiste. Une SCI peut se révéler très utile à condition de savoir pourquoi - et donc comment - on la constitue. Avant sa création, on devra s’assurer de savoir dans quelle condition elle pourra potentiellement être dissoute un jour.

·       L'objet de la société est essentiel. Pour bénéficier de la fiscalité transparente (imposition des associés à l'impôt sur le revenu des personnes physiques), cet objet doit être civil. Si la société exerce une activité commerciale4, elle sera en effet soumise à l'impôt sur les sociétés5.

·       Se méfier de l’apparente simplicité juridique a priori de cette forme juridique de société.

 

Comptabilité

Une fois la SCI immatriculée, le gérant doit tenir une comptabilité car :

·       le fisc peut lui demander des justifications ;

·       doit effectuer une présentation annuelle des comptes pour approbation par l'assemblée des associés. Cette obligation se justifie d'autant plus que les associés sont indéfiniment responsables des dettes sociales proportionnellement à leur apport.

Les SCI sont majoritairement des sociétés dites « fiscalement transparentes », c'est-à-dire que, sauf option pour l'impôt sur les sociétés, ce sont les associés qui sont personnellement redevables de l'impôt en fonction de leur catégorie d'imposition et à due proportion de leur participation au capital. Par exemple l'associé personne physique sera imposé selon les règles des revenus fonciers (loyers encaissés et charges décaissées)

L'option pour l'impôt sur les sociétés peut s'avérer judicieuse dans le cadre d'un emprunt contracté par la SCI pour acheter des immeubles, emprunt autorisant la déduction de l'amortissement des immeubles du résultat fiscal. Cette option peut aussi être retenue dans une optique de capitalisation des revenus (la distribution de dividendes aux associés étant facultative). La SCI est alors qualifiée de « fiscalement opaque ».

 

Pourquoi investir dans une SCI ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier via une SCI, c’est la SCI qui sera le seul propriétaire du bien. Les propriétaires de la SCI seront appelés les associés et détiendront, eux, des parts de cette SCI, donc indirectement des parts de ce bien immobilier.

Avant toute constitution de SCI, il faut bien se poser la question de savoir si ce montage présente un avantage ou non. Il n’y a que quelques situations où ce montage s’avère indispensable :

·       Recherche d’un cadre légal pour un investissement collectif (financé par plusieurs personnes, qu’elles soient de la même famille ou pas),

·       Recherche d’un cadre légal pour protéger des concubins ou des associés en cas de décès. (l’objectif est d’éviter le régime de l’indivision),

·       Amélioration du cadre successoral pour un actif immobilier important (préoccupation de donation / succession à ses enfants).

La constitution d’une SCI

La SCI est, avant tout, une société. On retrouvera donc les mêmes démarches que pour la création d’une société traditionnelle :

·       définir les statuts de la SCI,

·       faire paraître une annonce dans un journal officiel,

·       enregistrer les statuts au CFE (Centre des Formalités des Entreprises) du centre des impôts pour les sociétés de votre commune,

·       enregistrer les statuts au Greffe du Tribunal de commerce (il est possible de faire les formalités en ligne sur le site infogreffe /  formalités au RCS)

·       Pour établir les statuts de la société il est important d’étudier le type de société à constituer et le type d’imposition associée. Il est possible de constituer (Attention, ce choix est définitif) :

·       une société dite « transparente » dans laquelle tous les revenus sont répartis entre les divers associés qui déclarent leur part en tant que revenu foncier sur leur IR (impôt sur le revenu),

·       ou bien une société qui est imposée au régime des sociétés et où les dividendes (les bénéfices que les associés retirent vraiment de la société) sont de nouveau imposés sur leur IR.

·       Le choix de l’un ou l’autre type dépend surtout de la nature de l’activité de la société (voir aussi la Documentation fiscale) :

·       les sociétés « transparentes » sont imposées sous le régime BNC (Bénéfices Non Commerciaux) et ne peuvent exercer que des activités de location/gérance de locaux nus (il est possible de vendre ou acheter mais dans l’objectif de faire principalement de la location),

·       les autres sociétés immobilières sont imposées sous le régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et peuvent aussi exercer des activités de location meublée, ou d’achat/revente d’immeubles (qui peut être immédiate).

·       Le deuxième point important concerne le capital de la société (montant global, montant des parts, répartition). Il est possible de créer une société à capital fixe mais il est préférable de créer une société à capital variable.

 

Une société à capital variable est une société dont le capital peut varier dans les limites fixées par les associés à la création de la société. La modification de capital ne nécessite pas de refaire les formalités de déclaration officielles, juste une révision lors d’une Assemblée Générale entre les associés. Cela permet de continuer à réinvestir dans la même société. Il n’y a pas de différence de coût de création entre les 2 types de sociétés mais le choix, là encore, est définitif.

N'hésitez pas à vous faire conseiller par des professionnels (expert-comptable, avocat, notaire...).

La SCI dans le cadre d’un investissement entre plusieurs personnes

Il est primordial de bien préciser dans les statuts toutes les règles entre associés pour éviter les conflits, les situations de blocage et le recours aux tribunaux.

En cas de désaccord ou lorsque l’un des associés veut arrêter son investissement, les parts doivent être rachetées soit par les autres associés soit par un nouvel associé. Le nouvel associé doit évidemment être accepté par les autres associés lors d’une assemblée générale. La cession des parts est taxée par l’état (4,8% du montant de la cession) et parce qu’il s’agit de parts et non du bien réel, une décote est appliquée (-15 à -30%) sur la valeur réelle du bien. Il faut régulièrement penser à ré estimer la valeur du patrimoine de la société.

Si la société est dissoute parce que les membres ne s’entendent pas, il y a des conséquences financières qui peuvent être potentiellement assez importantes : soit les investissements doivent être revendus sur le marché immobilier (taxe sur la plus-value) soit les associés souhaitent racheter personnellement les biens de la société et dans ce cas, ils auront en plus à supporter les frais de notaire habituels.

Pour éviter de faire trancher un désaccord par le tribunal, il faut bien prévoir dans les statuts, les conditions de décisions (pourcentage des voix nécessaires) qui évitent des blocages, les clauses de dissolution de la société, les clauses d’entrée ou de sortie d’un associé…

Il ne faut pas oublier, non plus, que les associés sont solidaires des dettes contractées (un crédit par exemple) pendant leur présence dans la société et même après l’avoir quittée. Cette solidarité s’exerce sur l’ensemble de la dette et non pas seulement pour leur part personnelle (en cas de non solvabilité des autres associés).

La SCI est avant tout une société considérée comme une personne morale. Elle doit donc nommer un gérant et ouvrir un compte bancaire qui dans la plupart des banques est un compte professionnel (les frais de gestion sont plus élevés). Le gérant peut être l’un des associés (ou pas) et peut être rémunéré (ou pas). Tout ceci doit être décrit dans les statuts de la société.

Le fait d’être considéré comme une personne morale entraîne aussi des contraintes réglementaires :

·       les fonds de la société que l’on souhaite placer ne peuvent bénéficier de la plupart des placements bancaires réservés aux personnes physiques,

·       les fonds empruntés ne peuvent pas bénéficier de certains types de crédits réservés aux personnes physiques (PEL, prêt 0%, …),

·       en cas de difficultés de paiement, la SCI ne peut bénéficier du délai de grâce prévu à l’article L313-12 du Code de la consommation (réservé aux particuliers). Elle peut toutefois engager une demande de délai sur le fondement de l’article 1244-1 du Code civil,

·       la SCI ne bénéfice pas du délai de rétractation pour l'achat d'un bien immobilier (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation, réservé aux non-professionnels),

·       les locations sont soumises à des baux de 6 ans.

·      

 

La SCI composée d’associés qui ont tous des liens de parentés (jusqu’à la 4eme génération incluse) est dénommée SCI familiale. L’avantage de cette forme de SCI est de pouvoir s’affranchir d’une partie des contraintes de la SCI notamment en terme de location (on reste sur les baux de 3 ans par exemple).

La SCI dans le cadre de l’achat de sa résidence principale

L’achat en SCI d’une résidence principale n’a vraiment un intérêt que lorsque l’on souhaite éviter les problèmes d’indivision en cas de décès d’un associé. Typiquement, lorsque les associés ne sont pas mariés (ou pacsés) ou lorsque la famille est recomposée (enfants de différentes unions). Voir aussi le site de l’ANIL.

 

Pour se protéger, les associés peuvent alors acheter la résidence et la « démembrer » : séparer la valeur du bien en deux  : la valeur de nue propriété (les murs) et la valeur de l’usufruit (usage ou les loyers). Entre deux associés par exemple, la résidence est divisée en deux moitiés de résidence elles-mêmes divisées en deux pour la nue propriété et l’usufruit. Chaque associé prend alors une part de nue propriété et une part d’usufruit correspondant à la part de nue propriété de l’autre associé. C’est ce que l’on appelle un achat croisé. Lors du décès, les héritiers ne peuvent pas obliger la vente du bien, ils héritent de la part de nue propriété mais l’associé restant garde l’usage du logement.

La SCI dans le cadre de la donation/succession

Contrairement à l’indivision, une décision dans la SCI ne nécessite pas l’unanimité mais la majorité telle que définie dans ses statuts.

La SCI familiale intégrant des enfants permet de se constituer un patrimoine immobilier et d’organiser sa succession au travers de donations. Elle s’adresse à des patrimoines importants qui dépassent largement les plafonds d’exonération de droits de succession. L’objectif est de pouvoir optimiser les donations aux enfants en leur cédant des parts de la société périodiquement et rester ainsi systématiquement sous le plafond d’exonération plutôt qu’un bien complet dont le montant est supérieur.

Les inconvénients d’intégrer des enfants (ou des mineurs en général) dans une SCI, vient du fait que pour toute décision de vente d’un bien immobilier pour le compte d'un mineur, il est nécessaire de passer par une décision du tribunal de grande instance pour obtenir un accord. Ceci, malgré l’accord de leurs parents ou tuteur, afin de vérifier qu’il n’y a pas détournement de biens. Or, cette procédure peut être assez longue. C'est aussi le cas du démembrement de propriété pour lequel le mineur aurait donation de la nue propriété.

Une autre possibilité est de pouvoir faire une donation temporaire (pour quelques années) de l’usufruit des parts de la SCI (part des loyers encaissés) à ses enfants, typiquement pendant la durée de leurs études. Si l’enfant n’est plus rattaché au foyer fiscal parental et n’a pas d’autre salaire, cela permet d’éviter l’imposition sur le revenu sur le montant de la donation.

La SCI familiale

Une société civile immobilière familiale permet aux membres d’une même famille d’être propriétaires, dans des proportions différentes ou pas, et de gérer ensemble, un ou plusieurs biens immobiliers, et ce, dans un but non commercial. C’est une solution pratique dans bien des cas…

En effet, il arrive fréquemment que plusieurs personnes, qui ne l’ont pas choisi au départ, se retrouvent ensemble propriétaires d’un même bien immobilier (ex : en cas d’acquisition sous le régime de la séparation de biens, en cas de divorce ou de séparation de corps, en cas de décès…). Ce sont alors les règles de l’indivision qui s’appliquent. L’ensemble des propriétaires de l’immeuble doit alors apprendre à gérer de concert ledit immeuble et s’entendre pour prendre des décisions communes. Toutefois, tout un chacun est libre de sortir de cette indivision à tout moment : cela se traduit le plus souvent par la vente dudit bien immobilier. A défaut, la mésentente s’installe et une situation de blocage se créée. Il est alors fortement conseillé de prévoir la constitution d’une société civile immobilière pour éviter ces dérives.

Qu’est-ce qu’une S.C.I. familiale ?

C’est une société dans laquelle les membres d’une même famille, qui le souhaitent, apportent une quote-part d’un immeuble qu’ils possèdent et c’est alors la société qui en devient le propriétaire, chaque apporteur récupérant en contrepartie des parts sociales correspondant à son apport.

Les S.C.I. sont réglementées par les dispositions communes à toutes les sociétés, fixées par les articles 1832 et suivants du code civil, ainsi que par les articles 1845 et suivants.

Comment ça fonctionne ?

Deux personnes suffisent pour constituer une S.C.I. La loi ne fixe pas de maximum ni de condition de nationalité, comme dans certaines autres formes de sociétés. Il est même possible pour un mineur d’être associé dans une S.C.I. car elle n’a pas une vocation commerciale. Sa durée de vie est de 99 ans au plus.

Les statuts régissent son fonctionnement. Ils doivent impérativement être rédigés par écrit par un professionnel du droit. Leur rédaction est assez libre mais il est important d’y insérer certaines clauses relatives par exemple à l’étendue du mandat du gérant, aux règles de majorités lors des votes des assemblées, de limiter parfois le droit de vote aux seuls parents, de prévoir une réglementation spécifique en cas de vente ou échange de parts, de prévoir des agréments en cas d’entrée dans la société ou de sortie…

Qui la dirige ?

Un gérant est nommé pour traiter les affaires courantes, les décisions plus importantes étant généralement prises en assemblée, selon la majorité fixée par les statuts.

Dans une SCI familiale constituée uniquement entre parents et enfants et où les parents sont cogérants, la durée de leur mandat n'est en général pas spécifiée et cesse à leur décès ou à la fin de la durée d’existence de la SCI.

Comment constituer une S.C.I. ?

 

Il conviendra dans un premier temps de vous rapprocher de notre notaire habituel pour faire établir les statuts de votre S.C.I. et ce, afin d’éviter tout écueil, leur rédaction pouvant s’avérer délicate. Il se chargera pour vous de faire toutes les formalités nécessaires (enregistrement des statuts, publicité légale, inscription au Centre de Formalité des Entreprises…).

Rappelons toutefois que sa constitution n'est pas uniquement réservée à la gestion d'un patrimoine familial, mais peut aussi servir à réaliser une opération de construction immobilière, à gérer un patrimoine professionnel ou encore à bénéficier d'avantages fiscaux. Votre notaire saura vous orienter pour prendre les bonnes décisions. N’hésitez pas à lui en parler avant toute 

 

 

 

 

 


La SCI, Société Civile Immobilière, n'est pas une solution miracle pour échapper à tous les impôts. Néanmoins, elle permet d'en éviter un certain nombre, notamment sur les droits de succession. Vous êtes de plus en plus nombreux à choisir d'investir dans l'immobilier via ce type de montage. Nous avons regroupé pour vous toutes les caractéristiques de ce type de société. Explications :

UNE SCI, C'EST QUOI ?

La SCI (Société Civile Immobilière) est une société qui, en tant que « personne morale » avec un caractère « civil », ne peut se livrer à des actes de commerce.

La création d'une SCI peut être très utile, notamment pour faciliter la transmission de votre patrimoine. Il existe plusieurs types de SCI.

La SCI de location

C'est la forme de SCI la plus utilisée. Plusieurs personnes (parents, amis ou relations), s'associent afin d'acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI est propriétaire du ou (des) bien(s), les associés ne sont propriétaires que des parts de la SCI, à proportion de leurs apports respectifs. Vous ne pouvez transmettre celles-ci à un coût moindre que lors d'une transmission classique.

Quand la SCI achète un bien, elle paie les mêmes droits qu'un particulier et bénéficie des mêmes avantages (lois défiscalisantes type loi Duflot). Les loyers perçus sont des revenus et chaque associé reçoit des dividendes, au prorata de sa quote-part dans la SCI.

La SCI d'attribution

Ce type de SCI permet d'acquérir, ou de faire construire, un immeuble pour le fractionner ensuite en fonction du nombre d'associés. La SCI devient ainsi une copropriété. Cette forme est néanmoins très peu utilisée.

Les SCI de jouissance à temps partagé (société de multipropriété)

Dans ce type de SCI, les associés achètent des parts donnant droit à la jouissance d'un appartement ou d'une maison pendant une période donnée. Ces acquisitions sont considérées comme financièrement risquées.

Les SCI de construction-vente

Ces SCI ne s'adressent pas aux particuliers mais aux promoteurs.

LES 3 VRAIS « PLUS » D'UNE SCI

1. Transmettre plus facilement votre patrimoine

Depuis le 31 juillet 2011, les parents peuvent transmettre tous les dix ans 159 325 euros à chacun de leurs enfants sans que les enfants ne paient de droits de donation sur ce montant. De même, tous les dix ans, les grands-parents peuvent donner 31 865 euros à chacun de leurs petits-enfants dans les mêmes conditions.

L'avantage réside en particulier dans le fait que la donation s'effectue sur les parts de la SCI et non sur le bien immobilier en lui-même. Dès lors, un bien immobilier n'étant pas divisible, la donation de parts facilite la transmission du patrimoine.

Dans le cas où les sommes que vous souhaitez transmettre sont des parts de SCI, la valeur de celles-ci étant généralement moindre que la valeur réelle du bien, cela avantage les héritiers qui obtiennent davantage tous les 10 ans. En outre, la valeur des parts est calculée sur l'actif net de la SCI ; si celle-ci est endettée, la transmission est encore plus avantageuse.

Bon à savoir : pour les couples non mariés, la SCI permet un montage particulier, l'achat croisé. La propriété est ainsi décomposée en nue-propriété et usufruit. Chaque associé peut échanger sa nue-propriété ou son usufruit contre celle de l'autre. En cas de décès d'un associé, les héritiers ne peuvent être expulsés.

2. Un statut plus simple que l'indivision

L'indivision est encore le statut le plus répandu et dans lequel se retrouvent les héritiers suite au décès de leur proche, dès lors qu'ils possédaient un bien en commun.

Ce système est assez contraignant même si, depuis 2006, l'unanimité n'est plus obligatoire pour les décisions liées à la gestion du ou des bien(s). Une SCI est plus simple à gérer dans la mesure ou les blocages, liés à la présence d'une personne mineure ou de plusieurs personnes ne s'entendant pas, ne peuvent pas exister par la nature même de l'organisation.

Par ailleurs, lorsque l'un des associés souhaite quitter la SCI, il lui suffit de vendre ses parts aux autres associés. Dans ce cas, seuls les droits d'enregistrement de 5 %, liés à l'acte sous seing privé seront à payer. En indivision, une vente classique est à organiser avec l'intervention d'un notaire.

Notre avis : si vous souhaitez associer vos enfants à l'achat de biens immobiliers, ou acquérir un bien avec votre compagne ou compagnon, sans que vous ne soyez ni Pacsé ni marié, la SCI est sans doute la forme la plus adaptée pour vous. N'hésitez pas à demander conseil auprès de votre notaire par exemple. Attention cependant, l'intégration d'enfants mineurs dans une SCI nécessite normalement l'accord du juge des tutelles.

3. Echapper à certains impôts

La SCI n'est pas une société commerciale et, à ce titre, n'est pas tenue de publier ses comptes. Néanmoins vous devez pouvoir répondre à l'administration fiscale à tout moment et donc établir une déclaration annuelle de résultats sur l'imprimé n°2072 que vous trouvez sur www.impots.gouv.fr.

Comment déclarer ses impôts avec une SCI ?

Les revenus et la répartition des bénéfices ou des pertes entre les associés sont déclarés par la SCI, mais celle-ci, au nom de la transparence fiscale, ne paie pas d'impôt sur le revenu. Ce sont les associés qui sont imposés, au titre des revenus fonciers. Si vous possédez un très gros patrimoine, il est possible d'opter pour l'impôt sur les sociétés.

Bon à savoir : dans le cas où l'un des associés est une personne morale, autrement dit une société, les bénéfices sont des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et à ce titre, imposés au régime réel.

Et en cas de déficits ?

En tant qu'associé, vous n'aurez qu'à les imputer sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an ; à moins que ces déficits ne soient compensés par d'autres bénéfices fonciers.

QUID DE LA SCI À CAPITAL VARIABLE ?

Qu'il s'agisse d'une SCI à capital variable ou fixe (SCI classique), la gestion et l'administration de la société ne varie en aucun point. De même, il n'existe aucun inconvénient à la SCI à capital variable, comparé à la SCI classique.

La SCI à capital variable est simplement plus souple. Elle permet de changer d'associés, d'augmenter ou de diminuer le capital, le tout sans déposer de nouveaux statuts auprès du tribunal de commerce, ni passer une nouvelle annonce légale. Un simple procès-verbal suffit.

Par ailleurs, dans les statuts de ce type de SCI, seuls les associés fondateurs sont notés. Ceux s'associant par la suite n'apparaissent donc pas dans les statuts, à moins qu'ils n'en fassent la demande. Discrétion garantie pour les nouveaux associés.

Depuis le 15 mai 2001, une loi spécifique régit les SCI à capital variable.

Ainsi, le capital de la SCI peut être fixé au niveau du prix du ou des bien(s) immobilier achetés ce qui permet de n'apporter à la création qu'1 euro. Dans ce cas, le capital est libéré au fur et à mesure, ou, au moment de la vente du bien.

 

 


Société civile immobilière (SCI)

La SCI est une société, c'est-à-dire une « personne morale » ayant un caractère « civil », donc ne pouvant pas se livrer à des actes de commerce.

En immobilier, les activités de marchand de biens (achat de biens en vue de leur revente), d'agent immobilier (entremise dans la location et la vente d'immobilier) et d'entrepreneur en construction sont commerciales.

La création d'une SCI peut s'avérer très utile en matière de succession ou pour l'achat d'un bien par un couple non marié. Il existe plusieurs types de SCI.

La SCI de location

La SCI de location est la plus usitée : plusieurs parents, amis, s'associent pour acquérir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés ne sont pas propriétaires des biens mais de parts. Ils ne peuvent les transmettre à un coût moindre que lors d'une transmission classique.

Lorsque la SCI achète le bien, elle paye les mêmes droits qu'un particulier et peut bénéficier des mêmes avantages (amortissement Robien, amortissement Borloo, etc.). Les loyers perçus constituent des revenus. Chaque associé percevra des dividendes au prorata de sa quote-part dans la SCI et il devra acquitter un impôt (voir Les avantages juridiques et fiscaux d'une SCI).

La SCI d'attribution

Cette SCI permet de construire ou d'acquérir un immeuble pour le diviser par fractions destinées aux associés. La SCI se transforme habituellement en copropriété et si, par le passé, elle était très utilisée, aujourd'hui on ne la rencontre plus que rarement, lors de l'achat d'un appartement. Dans ce cas, vous n'achetez pas des lots de copropriété mais des parts de SCI vous donnant droit à la jouissance de l'appartement. Vous paierez les mêmes droits que lors d'une acquisition classique, vous pourrez habiter ou louer votre logement, mais il faudra vous renseigner, auprès du notaire, sur l'état des finances de la SCI.

Les SCI de jouissance à temps partagé (société de multipropriété)

Improprement appelées « sociétés de multipropriété », ces SCI vendent aux associés des parts donnant droit à la jouissance d'un appartement ou une maison à la mer, la montagne, pendant une période donnée. Malgré plusieurs législations visant à protéger l'acquéreur, ces acquisitions restent financièrement risquées.

Les SCI de construction-vente

Ces sociétés ont un cadre approprié aux opérations réalisées par les promoteurs, elles ne concernent donc pas les particuliers.

 

 

http://www.solvia.es/Piso-en-Barcelona-3-dormitorios/27223_1/vivienda_33658.html

http://www.solvia.es/Piso-en-Benicarlo-2-dormitorios/23861_1/vivienda_29228.html

 

Mis à jour ( Mercredi, 03 Avril 2013 14:37 )  
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